调控风暴中的上海楼市:二手房市场“清风”开发商“花式筛子”
本报记者郭张宇上海报道
“下午4点结束。”2月10日，上海金地饭否销售顾问张洋告诉《中国经营报》，认购已经结束。同日，上海完成剑法普尚湾、经纬学院阳光等地产项目认购。2月6日，三个项目被“积分制”认购。上海新房摇号“积分制”试点的实施，也意味着上海楼市调控精细化管理全面包含各种漏洞。
在过去的2020年，横盘三年的上海楼市，打破了过去的平静。新房市场频频被千人撼动，二手房市场则开始了“学区房之战”。有一段时间，楼主的“涨价”成了常态。
定居三年的“新上海人”的紧张情绪大受打击。自从孩子2019年进入幼儿园中产阶级，几个月前开始关注学区，但现在手机APP收藏里最喜欢的房子大部分已经下架，剩下的房子也增加了10%以上。“我和妻子在国企工作。一个月的房价超过了我们两年收入的总和。不是浪费时间吗？”张力感慨万千。
为此，紧张的选择是立即挂出旧房，抓紧置换，而上海监管部门继续在政策方面发力。2021年1月21日，上海市住房建设委员会等8个部门联合下发了红头文件《上海十条》；1月25日，法国拍卖行被纳入限购范围；1月29日，上海银监局下发文件，要求住房无上限的银行不得向个人放贷，同时严格控制经营性贷款和消费贷款流入房地产。
上海中原房地产市场分析师卢文喜指出，上海出台了各种措施来打击房地产市场的混乱和投机。由于政策针对性强，市场有望发生变化，降温不可避免。但政策本身也保护了自住者的合理需求，所以消除了市场上的虚火之后恢复的是楼市的真实需求。
楼市积分“大招”
新房抽奖的《积分规则》整体上由两部分组成，其中基本点根据认购对象名下是否有房产、5年内是否有购房记录、家庭结构、户籍等情况打分；固定年限是由征缴对象的社保缴费月数乘以系数计算得出的。
从相关分值可以看出优先顺序，即家庭购房优先于单身人士，上海户口优先于外地户口，无房户优先于有房户，近5年没有购房记录的也将享受更大的优先权。第二部分是动态，主要考察社会保障状况。社保缴费越多，分数越高，机会越大。
2月6日，闵行区剑法普上湾开始公开认购。受访者吴健提供的视频显示，当天在售楼处门口，至少有20米长的消费者排队等待订购。吴健告诉记者：“人很多，(按照这个发展)肯定会超过1.3”。
新房摇号新政指出，如果人数与房屋数量之比超过1.3，应按分值排序，确定进入新房摇号名单。认购人的积分将由上海市房管局根据家庭结构、户籍、名下是否有房产、5年内购房并缴纳上海社保等情况进行确认。上述受访者表示，他们的得分低于60分。
根据剑法普上丸发布的公告，此次上市共有498套。根据计分制度，新房抽签名单由第647名的分数决定
据悉，剑法普上湾单价约4万元/平米。中原地产的数据显示，2021年1月，上海闵行区均价为7.87万元，2月10日，记者查询到上海实时平均房价约为5.6万元/平方米，高于剑法普上湾均价。此外，其公开认购的验资标准为：98平方米的验资额为140。
同样在2月6日开业的金地花园的销售顾问张洋表示：“此次认购没有积分要求，认购比例接近1.3。”据悉，这次一共推出了360套，但还没有推出。张洋表示，“第二阶段预计将于4月启动”。
易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，这一政策实际上与之前的“博士生抱怨抖号难”事件有关。分次购房制度也体现了顺序购房的取向，是当前特殊的住房交易时期的一种公平取向的住房分配制度。类似的积分制度，真的可以保护到刚刚需要买房的人。对于一些在上海落户，在上海等国内城市没有房产，长期工作的家庭来说，他们的分数会是最高的，真正能够获得先买房的资格和机会，从而解决住房问题。这种政策可以缓解一些网上红盘抢房的压力，再加上之前的各种政策，确实在上海构建了一个比较完整的监管政策网络。
同时，值得一提的是，前几天，被2020年底反复动摇的许博士在接受媒体采访时表示，自己并没有买新房。
目前还是无房的状态。针对优先满足无房家庭的摇号建议初衷，徐博士也表示,“其实从来没有要求过人才优先，你看我的标题一直都是无房家庭，其次是无房个人，我自己是属于无房个人，我没有把自己排到第一个级别。我说我是博士，其实我是为了阐述落户的这个途径，我也从来没有说过博士要优先”。调控“层层加码”
2020年春节过后便开始四处看房的李耀，一路见证了上海二手房价格的持续上扬，见证了上海楼市同年的“疯狂”。
2020年初，当时的价格就比李耀预期价格高出很多。但他一直没有等来房价回落的消息，直到9月份，他发现房价似乎开始进入了稳定状态，便立马筹集资金准备购买一套位于徐汇区漕宝路附近的学区房，价格为260万元。
然而，当他很快凑足首付金额后，那套学区房已上涨30万元，李耀第一次真正地想从这场购房热潮中撤退。最后，他还是咬咬牙在12月敲定下了房子。“最后我买的同小区6楼的，要是我早点下手就能买到3楼的相同户型，装修还要更好，不过现在这套房不到两个月又涨了40万元了。”他说。
楼市的“虚火”，促使上海住建委等8部委在2021年1月21日连夜印发了《关于促进本市房地产市场平稳发展的意见》(以下简称《意见》)。该《意见》指出，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，这意味着满5年购房期限的房产在未来市场上将更受欢迎，此前很多满2年不满5年的业主也会选择撤出市场。
1月25日，上海浦东新区人民法院发布的竞买公告中明确标明，参与竞买者需事先确认在上海市具有购房资格，自此上海法拍房也被列入限购范畴。1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，并要求商业银行对房贷加强审核。
尽管还未完成网签，好在李耀所购买的房屋已经满足5年期限，因此他并不担心房东会毁约。李耀表示：“新政出台后房东有过暗示想涨点价格，但是他刚刚也置换好新房赔不起违约金。但就这两周多时间，这个校区挂牌的房源就从近20套变为两套，很多房东都想再观望一段时间。”
一同见证了2020年上海楼市行情的，还有陆家嘴板块以品牌中介的区域负责人刘文，对于房价最初的上扬，他表示，“当时有一些较大的房屋中介平台，通过向业主承诺一定期限内保证将房屋卖出，否则将对业主进行赔偿的方式，诱使业主提高房屋价格的挂牌价，从而达到炒作房价的目的”。
正因如此，2021年2月1日，上海市房管局、公安局等部门联合约谈了在本市经营的主要房地产经纪机构等，加强房地产经纪机构等的监督，查处人为制造市场紧张氛围等。
被“误伤”的“离婚者”
调控加码之下，楼市降温不可避免。据上海中原地产数据显示，1月有27个楼盘推出房源，面积共计78.8万平方米，环比减少41.74%，回调幅度比较大。
此外，从上海链家公布的1月25日~31日各项二手房指标来看，环比均出现下滑，其中，成交套数环比下降26%，成交均价环比下降2%，挂牌量下降16%，带看量下降11%，新增客户量下降8%，新政对需求端的抑制作用初现成效。
2月3日，记者实地走访了位于浦东新区张杨路的房地产交易中心，当日，在咨询窗口进行询问的人数已经超过8000人。接二连三的新政，让人们都想尽快完成交易。
白木是某品牌房地产中介七宝区域的运营负责人，从一线中介人员做起的他对于上海楼市有着独特的感情和理解。他向记者表示，七宝是上海主要的几个学区房板块之一，其负责的几个门店销售最火的便是此轮新政出台前的两周。“新政对业主和客户都有一定的压力，它的本质就像一个筛子一样，筛掉了一些客户和房源。”
“政策具体会对市场走势产生什么影响，大家都要观望一下。尤其卖房者大部分都是置换的，还有一些是卖掉二手房买新房的，但现在新房更倾向于名下无房、贷款记录少的客户，置换的客户就没有太多竞争优势了。”另一主要负责徐汇长桥板块的中介负责人夏冰如是说。
夏冰认为，新政对于二手房或者新房的影响主要在名额限制上，“现在在名额限制上明确了很多标准，之前一些漏洞基本上补好了。”
但因新政而解约的情况并不少见。记者采访获悉，有些是因为离婚不到3年，但是婚前只有一套房，如今不能再次购房；还有部分买家承担不了上涨的首付款被迫解约。
对于离婚期限未满3年而不满足首套房购房标准的购房者，刘文表示：“这部分购房者也面临解约问题，因为需要交付的首付比例提高了很多，有部分购房者可能承担不了。”
更多的影响来源于税费算法的变化。夏冰表示，之前房子满2年就没有增值税了，只需要缴纳个税和契税。新政之下，满2年而又不满5年的房子等于要多加一份增值税，增值税的比例差不多等于房价的5%左右。以一套1000万元的房子为例，其多出来的价格就是50万元左右。“对于新政中免缴增值税的购买期限门槛，从2年上升为5年的变化，有客户因不想额外缴增值税而选择了和平解约。”
此外，还有不少业主选择“买卖双方共同分摊增值税”的方案。“实际上增值税总额增长得并不是特别多，目前负责的客户分摊之后，双方额外承担的增值税不到10万元。”刘文说。
信贷收紧浇灭“火气”
“2020年下半年我基本‘住’在售楼处了，现在终于也可以在办公室等着过年了。”李梦负责上海一家国有银行支行的信贷业务，让她意想不到的是，不久前出台的“五道红线”真正让她能将绷紧的神经放松下来。
所谓“五道红线”，是2020年收官之际，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将开发贷、销售回款这两个房地产资金的主要入口拉上了红线。加上此前央行、住建部对重点房企实施的融资监管“三道红线”，构成了需求端和供给端两端发力的融资监管机制，牢牢筑起了金融风险防范的“防火墙”。
李梦告诉记者，政策出台前，她所在的支行每个月有4亿多元的房贷额度，现在额度直接砍了一半，自己的收入也因此减半。“以往房贷短则三五天，长则半个月就能批下来，现在至少需要排队三四个月，对于开发商的回款压力大大增大，二手房的房东也因此会要求提高首付比例。”
而一周前，上海银保监局要求严格审核首付款资金来源和偿债能力，矛头直指涉房的经营贷和消费贷。记者采访获悉，上海首套房贷款最低利率4.65%，二套房最低利率5.25%。小微经营贷利率水平一直处于低位，由于2020年监管层政策倾斜，抵押经营贷一般能比正常房贷低80个基点到140个基点。
锦天城律师事务所资深律师张春光表示，相较于消费贷、信用贷，经营贷的规模是很大的且难以把控，其主要目的是为了帮扶实体经济，但有部分商业银行可能出于盈利而放松审查。
此外，沪上商业银行也被要求对2020 年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。
“现在我们春节前已经不接经营贷用于购房的业务了。”一名贷款中介告诉记者，新政发布后，以往简单的“那几张银行卡多倒几次”已经很难过关，所以花费的时间要长一些，春节前肯定来不及做了。“不过时间充裕还是能做的，费用会稍微提高一些。”
在新政的影响下，李梦所在银行的贷款审核部门天天加班加点。李耀也告诉记者，最近银行在查近其3个月内大额资金的流水，并要求他将相关资金原路返还，为的便是防止经营贷、消费贷的流入。
在白木看来，房贷收紧才是真正能够戳破房价“虚增泡沫”的利器。“上海并不缺乏购房者，最近公示落户名单的频率也越来越快，有购房资质的人会越来越多。但房贷收紧，首先会拉长交易周期，从而减少单位时间的交易量；其实银行提供的房贷总量减少，总的购房资金池显然也会大大折扣。”
（应受访者要求，张扬、吴坚、张力、李耀、刘文、白木、夏冰、李梦均为化名）
(编辑：石英婧 校对:翟军)