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醒醒吧 租贷真的没有原罪!

发布于:2021-02-07 被浏览:4207次

2021年2月6日

本文共3915字,阅读时间约14分钟

01

史上最强的“监管浪潮”

住房租赁市场迎来了历史上最强的“调控潮”。

最近继深圳、北京之后,上海房屋租赁市场的资金监管也来了!

未在严控租金贷业务。开展“租赁贷款”的租赁机构不得增加此项业务;“租赁贷款/租赁收入”比例不超过15%;

收租和付租周期一致。向承租人收取租金的期限应与向出租人支付租金的期限相匹配,不得强迫承租人一次支付超过三个月的租金;承租人支付租金超过3个月的,租金按月转移至长期租赁公寓;承租人支付租金不超过三个月的,按月或按季转让。

严格资金收付要求。的租金和押金必须通过监管账户,租赁机构收取的租金和押金应由承租人直接存入监管账户;租赁机构向出租人支付的租金和保证金应通过监管账户支付。

让我们回顾一下不久前北京新的房屋租赁政策。2月2日,北京市住建委等五部门出台新的租赁政策,重点是资金监管。

长租公寓向租客预收的租金,不超过3个月。

预收的押金不超过1个月,且须存到房地产中介行业协会建立的专用账户托管。

租客名义申请的“租金贷”,不得拨付给住房租赁企业。

北京的做法和上海一模一样。其实不仅北京上海是这样,全国也是这样。此外,2020年,各地规范租赁市场的做法,就是管制资金,包括压降“租金贷”,租金和押金要进监管账户。的管制越来越严格。住房和城乡建设部2019年第10号文件要求,2022年前房租贷款占房租收入的比例不超过30%。

在2021年第一季度之前,这次,上海直接要求压降至15%,应向市房管部门报告贷款规模缩减计划。新增租赁业务不得从事租赁贷款。可以看出,上海这是要把租金贷彻底搞死,最好是马上消失而后快的节奏。

珊瑚数据调查显示,2020年各地规范长租公寓的做法基本都是控制资金,不能等所有的租金和押金都进了监管账户,等交了再从监管账户申请。

这么做,最大的好处是,管理部门就没那么多麻烦了。

02

未来的政策不利于长期租赁公寓

如果我们控制了钱,就不会有大麻烦了。这是我们管理各行各业的经验。尤其是对于民生行业,

ong>凡是出大乱子的,都是钱没管住。

比如,90年代经常有挪用公积金、社保资金的案例,近几年挪用预售资金,导致房子烂尾、百姓受损。所以,凡是涉及民生的行业,资金管控都严格。

当下,租赁就是大城市的民生。长租公寓建资金池,以“长收短付”、“高进低出”的模式、以互联网“唯快不破”的打法搞资本运作,把民生放在脑后,就要被严厉管制了。这没毛病,但管住钱,挪用的问题解决了,但新问题也来了。公积金管的死死的,但住房问题也越来越突出。

再比如,对预售资金的监管,我国有严格的制度规定,但烂尾楼问题还是层出不穷。为啥呢?因为,政策的出发点,很大程度上不是考虑项目顺利竣工交付,而是为了免责,或者说“杜绝风险”。因为,一旦烂尾了,小业主闹事,银行风险加大,舆论压力大,主管部门要背很大责任。

对于长租公寓租金贷的监管,也是一样的。相信,大家对于2020年蛋壳等长租公寓爆雷有所耳闻,社会影响太大了,管理部门维稳压力大。所以,一不做二不休,干脆把租金贷叫停算啦。再进一步,租金和押金也全部进入制定的监管账户,收付都从这个账户走,这下不会出问题了。

对租金贷监管从严,意味着住房租赁发展导向,从过去更重视市场化,转向了更重视民生福利。去年底以来,国家总结过去几年租赁的经验后,住房租赁的方向开始转向保障性租赁住房、长租住房等,房源筹集更重视国企平台主导。或许,在国家眼里,住房租赁民生和保障属性太强了。

而且,总结这几年租赁的乱象,或许国家会认为,住房租赁不宜过度强调市场化。从政策来看,未来鼓励集体土地建租赁住房、鼓励企业拿出自有用地建设、鼓励政策性租赁住房等,都是未来租赁供应的主体,这几个领域,基本上都是国企在做。

因此,未来政策上利空长租公寓了。

03

年轻人,要拥有金融的权利

确实,租金贷是挺可恶的!

明明是租客申请的贷款,资金却进了长租公寓的账,被长租公寓拿去“扩张房源、跑马圈地”去了。

一旦长租公寓资金链转不动了,房东收不到租金,自然就会去驱赶租客。租客被扫地出门、无家可归不说,还得还贷款。房东和租客都是炮灰,当然最受伤的往往是地位最弱势的租客。

这么看,确实应该打击“租金贷”,但大家有没有思考背后的问题。京沪深的租赁新政都明确,租金支付不超过3个月。即便是当下流行的“押一付二”,对很多租客来说,比如刚进入社会的大学毕业生,这是很大的负担。链家统计,即便租一居室,大部分城市房租/收入比在50%左右。

一半收入拿来交租金,可以说,租房是年轻人每个月最大消费开支,可见租房消费的门槛较高。同时,“千禧一代”的租客,注重“生活体验”、“活在当下”。要住的体面,还要低租金,没有普惠金融介入,这是不可能的。所以就不奇怪,为啥80%的人合租,为啥多数人租的憋屈。

此时,如果有普惠金融介入,对年轻人来说,不啻于雪中送炭。我们一定要重视这个简单的道理,年轻时最需要花钱、最有意愿花钱、消费的体验性和效用也最高,但却是一生收入最低的时候,或收入无法支撑花销;中年时,最不需要花钱、花钱效用不高,但偏偏是收入最高的时候。

消费融资,就是把收入在不同年龄段拉平,让一生消费更合理、总福利水平最大化。再讲多一句,是否拥有融资的权力、便利,是增加收入和缩减收入差距的关键。疫情后,中国家庭财富稳定且持续增长,但群体间分化明显,住房资产和金融投资是导致家庭财富增加的主要因素。

数据来源:《疫情下中国家庭的财富变动趋势——中国家庭财富指数调研报告(2020年度)》

但是,低收入群体没有钱去参与资产配置,或者说,没有融资的渠道的便利,没有享受到资产价格上涨带来的福利,其收入水平、福利水平与高收入人群的差距在扩大(当然,这个现象一直存在)。总之,能否获得便利、成本低廉的融资,是提高生活品质、抵抗资产泡沫的关键。

04

租金贷就是租赁消费融资

不能因菜刀伤人,就说菜刀不好,关键是能不能用到正道、谁在用。

租金贷的问题,不在租金贷本身,而在于没有监管好。就好比,预售资金没管好,就说预售有问题,一出现烂尾楼,就建议取消预售。殊不知,取消预售,受损害最大的是购房者,因为现售制度下,房价要高不少。

取消了租金贷,还要求给付房东的租金与收取租客的租金,在周期上要匹配,长租公寓就没有了融资渠道(当然,长租公寓本来也没有稳定的融资渠道)。结果就是,长租公寓房源会萎缩、成本上升,租金一定会上涨。你可能会说,长租公寓租金太高了,本来就不应该存在。

但其实,长租公寓适应了追求体验和品质的租住需求,这部分需求在当下很突出。我曾经问了几位长租公寓的租客,为什么选择租长租公寓。他们告诉我,一是空间装修好,租赁合同清晰,不会随意涨租,租住体验不错,二是公共空间有人打扫,三是租客品味趋同,大家合得来。

你去合租私人商品房试试,客厅永远无人打扫,厨房、卫生间脏的要死,房东动不动要涨租;马桶坏了,房东说是你干的,一点儿办法也没有,你要去投诉,谁会理你呢?

长租公寓有合同、有管家、有客服,至少还有个求助的地方。当然,长租公寓有它的问题,租金贷有租金贷的问题,但试想,明明是租客贷的款,资金却进入长租公寓的账,这显然是监管上的问题。

说到监管,就更气人了。“租购并举”写进了十九大报告,但对租赁的管理,却完全不在一个对等的层次上。各地住建部门,管理土地或房产交易的,动不动就100-200号人,有多少人管租赁呢?很少,租赁管理或者放在房产管理,或者放在住房保障部门,出了问题就说人手不够,没有抓手。这就导致,住房租赁,长期野蛮生长,房东敢欺负租客,长租公寓敢挪用资金。

05

怎么用好租金贷

所以,租购并举上升到“二次房改”的高度了,但很多地方只是以文件落实文件、以会议传达会议、以精神贯彻精神。这就不奇怪,为何明明是租客贷的款,资金却堂而皇之地进入长租公寓的账,因为没人监管;为何长租公寓敢拿租客的贷款,去搞房源扩张,因为没人监管。

用租金贷,本可以实现多方共赢的帕累托改进。租客在签订租赁合同时,同时有一个普惠性的租赁贷可选择。愿意贷款的就贷款,资金进入租客的账户,定期打入房东的账户。或者,贷款一次性进入房东账户,房东提前收到1年的租金,租金就可以打个95折,这不挺好的嘛!

对租客来说,享受到了租金打折的好处,期限越长,租金越低,免得再找下家了;

对房东来说,一次性收到一年租金,免得中间出现退租空置;

对长租公寓来说,降低了空置率、降低了管理成本,提高了收益;

对政府来说,租赁关系稳定了,租赁乱象少了,而且培育了“长租习惯”。

对于未来怎么发展租金贷、用好租金贷,提几条建议:

一是,当下国有银行对中小微贷款,都有强制性的比例要求,建议将长租公寓贷款、租金贷纳入其中,并实施普惠利率;

二是,凡是租赁人口或租赁房源占比超过一半的城市,住建部门都应该强化租赁条线的管理人员和管理队伍,降低房产部门的管理团队人员,“房住不炒”了,还要那么多人干嘛!

三是,签订租赁合同时,同步提供租金贷的融资选择,让租客至少有融资的权力和选择的自由;

四是,租金和押金、租金贷等,其收和支不建议纳入第三方监管账户。因为没有那个必要。首先,多插入一个环节,意味着效率损耗;其次,第三方可能会寻租,毕竟一大笔钱放在那里,第三方能做到独立吗?最后,资金归属很明确,租金是房东的,贷款是租客申请的。

为啥要搞个独立第三方呢?

怎么做呢?租赁合同中,明确租金给付周期,是否使用租金贷。租客交租金,按月还是按季,房东收租金,按月还是按季。如果使用租金贷,贷款资金全部进入租客账户或房东账户,该按月付就按月付,该按季度付就按季度付。不能把简单问题复杂化,更不能以禁止而掩盖监管缺失或无能。

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