上海楼市“虚火”真相:“马甲”参与抽奖中介楼主联手“拍价”
近两个月来，上海新屋市场31套售罄，认购率超过500%。其中有13栋“千人摇”建筑，最受欢迎的项目之一，还有13人抢一套房的热闹场面。这个项目(第一套)的验资要700万，买第二套房还要1300万。很多网友笑着说：“一夜之间，全国的有钱人都来上海买房了。”
“现在我们店里挂的房子基本都只有又旧又小，还有一些‘边角料’。”
中原地产上海徐汇店张经理告诉《每日经济新闻》，经过七八个月的消化，该地区基本没有好房子。
市场不错，价格也有信心。他直截了当地说，几个月前，有些客户还可以还价5%左右，现在基本上付不起价了。很多客户不直接砍价。他们更关心的是“楼主卖真心吗？”因为市场上很多房东“钓鱼”。
房子少，买房看房的客户多，这是上海二手房市场普遍存在的现象。但真正的战场不在这里。
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近两个月来，上海新屋市场31套售罄，认购率超过500%。其中有13栋“千人摇”建筑，最受欢迎的项目之一，还有13人抢一套房的热闹场面。这个项目(第一套)的验资要700万，买第二套房还要1300万。
很多网友笑着说：“一夜之间，全国的有钱人都来上海买房了。”
但记者发现，最近上海楼市突然爆发，很多都是“虚火”。
多认，背心炒作“新房恐慌”
新房数量不容易撼动，这是目前上海大部分购房者的共识。
陈摇了四个盘子，每次都“陪太子读书”。
他告诉记者，即使是一些资金上百万的高价房子，也吸引了大量买家的目光，这些人手中掌握的不止一个数字。
上海的一个项目认可了记者吴若凡拍摄的每一张照片
比如徐汇滨江一号院项目已认购600万元，要求全款，但也有买家认购了3-4号。
再比如最近上海宝能开的一个高端项目。为了最大限度地屏蔽一大群投资者和“多买”购房者，在600万元高水平，还要求提供700万元活期存款证明还设置了认购基金，以保证1，333，601.5的正常比例。
上海某热点的营销经理告诉记者，目前上海很多项目都有“多元融资”。
“认多款”，也就是说，为了增加抽奖的概率，一些购房者增加了自己的“人马甲”，通过各种手段，比如假离婚、让老人参与抽奖、让朋友帮忙抽奖等，来赢取更多的认号。然后晃动后转移他们的名字。
“所以可能只有一个真正的购买需求，但是有很多募捐者在等着抽奖，所以就出现了‘千人摇撼千人抢’的局面。”它表明。
所以在上海很难买到新房，真的是因为供应紧张吗？
据媒体统计，2021年上海至少有135个新市场，至少供应近4万台新设备。新房供应实际上一直在增加。
“在三条红线的政策下，为了增加支付，房企的成交量有所增加。”上述
营销总表示。这也意味着，上海新房的供应，在未来将保持一定程度的稳定态势。由此反观2020年12月认筹数突然增加形成的“恐慌局面”，有一定炒作成分。
“如今买房的人确实多，但‘多人抢一套’这种现象是不存在的，恐慌心态更多是人为造成的。”其直言。
房东、中介“联手” 助长二手房热潮
新房市场认筹数突增，二手房“跳涨”产生了很大影响。
张华在2个月前把闸北的一套房卖了。当时卖价在800万元左右，不曾想一个月后房子已经涨到了900多万元。
而他关注的前滩学区房，也是在这一个月涨了200万元。短短一个月，一进一出，张华相当于损失了300万元。
更重要的是，他关注的二手房，房价窜涨得很快，房东还多次跳涨，很难买到。
以长宁区嘉里华庭为例，房源去年4月还卖1700万元，如今已经涨到了2350万元，房东还要求美金结账。也就是说，除了房价本身，下家还要承担汇率的结算费用，这个成本可谓大增。
张华无奈，已经考虑去新房市场试试运气。
上海的二手房市场，和张华类似的改善客、刚需客不少，尤其是关注学区房的购房者。
自上海颁布“学区新政”，民办学校也需要摇号，很多新建公办一贯制学校对口的小区房价开始疯长。
在受学区新政影响最大的浦东，对口浦东明珠A校区的朱家滩小区，一套35平方米的小户型，3个月涨了100多万元。
贝壳找房显示朱家滩小区带看活跃
中原地产张经理告诉记者，他有一名客户在浦东看了8套房子，每次都遇到房东跳价。
在教育资源较为均衡的浦西，一些商圈的明星楼盘涨幅也明显。比如东方剑桥，2个月前136平方米房源，房东1600万元就愿意出手，还送一个车位。如今房价变成了1630万元，车位另算。
“房源去化速度也在加快。比如浦西，好户型去化速度都很快，一些之前剩下的楼层不佳的房源也得到解套。”张经理告诉记者。
但上海二手房真的那么火吗？
张经理直言，“有些中介协同房东，通过调高挂牌价、房东跳涨等方式，制造恐慌情绪。只要有人‘上当’，中介和房东就赚了。就算真没人买，过一段时间再把价格调回去就行了，一本万利”。
实际上，从数据可见，2020年上海二手房的交易处于正常水平。
来自上海中原的数据显示，历年上海城区的二手房成交套数，年均在30万套左右，月均约3万套。2020年上海二手房共成交30.2万套，每月的二手房成交量约3万套。而今年上海学区房的涨势，更多受到政策影响，而非供求格局改变。
“一系列操作，确实让购房人容易乱了阵脚。”
58安居客研究分院院长张波直言，一套房往往牵扯到两个家庭6个钱包，是家庭大事。但因为心态变了，也很容易被诱导，像股市一样追涨杀跌，变得轻易和草率。
某项目认筹现场 每经记者 吴若凡 摄
尤其学区房，是炒作的主要阵地。
上海前滩的火热，就是因为学区名额，各类刚需客、投资客涌入，硬生生把前滩的房源单价炒到了陆家嘴滨江豪宅之上。
有机构统计，2020年上海的优质双学区、九年一贯制学区房，涨幅已超过20%。
“学区房具有一定特殊属性，但大多数二手房不具备这样的属性。如果仅仅因为房东跳价，就被牵动不再淡定，很容易高价接盘。”上述业内人士直言。
房东刚需同场竞技
当前的上海楼市，投资客量大，自住买房客的规模也不小。
在张波看来，无论是符合购房资格的人群，还是拆迁解放的购房需求，亦或境外留学的人群回流，都沉淀为购房力量。
“在一定的供需失衡之中，新盘价格集体上涨，带动周围二手房回涨，新房和二手房相互促动。所以说是‘需求侧增长明显’，极大带动了上海楼市的热度。”
张波告诉记者，2020年上海多个城区的限价新房项目入市，导致改善型集中爆发，同时引发二手房市场挂牌量激增。
一时间房产需求开始滚动，比如大量首套自住者承接了房东的二手房源，这些房东成为新房改善市场的主力。
随之市场上出现的“资产保值论”、“疫情推动论”、“学区炒作论”等，则都加速着这一车轮的滚动。
不可否认，这些人群里有炒房者，但绝大多数都是改善型或首套自住型人群，他们也是上海楼市价和量的支撑力。
在张波看来，上海房价的推动，除了投资者，更多也来源于真实住房需求。但近期市场的炒作，部分存在非理性现象，还需要重点监管。
撰文：吴若凡
编辑：陈梦妤