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前三季度利润下降 负债率上升 房地产走向“普通行业”?

发布于:2020-11-12 被浏览:2379次

8月底,以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策出台,迫使房地产企业进行了一系列合规调整,包括加快销售和收款、减少负债、提高运营效率等,这将是一个长期的过程。

“在‘白银时代’,土地红利和金融红利逐渐消失,管理红利上升,房地产业将回归国民经济中的一个普通行业。”这是万科集团董事长于亮日前的发言。虽然描述了总体趋势,但在新冠肺炎疫情和监管正常化的影响下,房地产行业的各项指标正从过去的高增长迅速回归正常状态。

最近,上市房地产企业陆续发布了三份季报。今年前三季度,收入放缓、利润下降、债务增加成为行业普遍现象。

全年业绩稳定、被视为行业标杆的万科,前三季度实现营业收入951.4亿元,同比增长12.5%;归属于母亲的净利润73.6亿元,同比增长14.9%。但与去年同期的20.8%和31.6%相比,这两项指标的增速明显放缓。同期,万科房地产开发及相关业务结算毛利率为22.9%,同比下降4.7个百分点。

考虑到新冠肺炎肺炎疫情引发的“黑天鹅”事件,上市房企业绩放缓,从业者并不感到意外。但是,8月底,以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策出台,迫使房地产企业进行了一系列合规调整,包括加快销售和收款、减少负债、提高运营效率等方面,这将是一个长期的过程。

这似乎意味着房地产行业将告别高负债、高增长,回归健康、稳定、微利的“普通行业”。

疫情的“拖累”

虽然已经努力恢复销售,但疫情对房地产企业的影响仍然体现在各个方面。

据华创证券统计,今年前三季度,房地产板块整体主营业务收入同比增长5.7%,增速较2019年全年下降13.4个百分点。其中,之前一直高速增长的二线房地产企业下跌18.9%。

利润方面,前三季度房地产板块净利润同比下降16.8%。与2019年全年相比,增长21.7%,下降38.5个百分点。

根据企业发布的三份季度报告,新冠肺炎疫情影响了建设和竣工进度,导致房地产结算利润下降,这是业绩增长下降的主要原因。另外,“三费”的增加也是影响收入和利润的原因之一。今年前三季度,房地产行业整体三项费用率为11.8%,比2019年增长1.5个百分点。

据悉,房企的结算周期通常比销售周期滞后一年半到两年。由于2018年企业收购土地成本较高,加上疫情对竣工进度的影响,今年房企的收入和盈利表现不如去年。

华创证券统计显示,截至今年第三季度,房地产板块整体毛利率为30.3%,较2019年全年下降3.9个百分点。其中,一线房企毛利率33.9%,二线房企毛利率26.1%,三线房企毛利率28.7%。

“一线房企毛利率相对较高,主要是因为其征地方式多样,征地成本控制能力强;三线房企的毛利率在中间,主要是因为大多采用囤积土地的模式,土地成本

负债方面,截至今年第三季度末,房地产行业整体资产负债率为79.3%,比去年年底增长0.6%。净负债率为86.2%,比2019年底上升4.7个百分点。其中,除了陷入债务危机的泰和,金融街和华夏幸福的净负债率在190%以上,绿地的净负债率为183%,首次开盘时达到170%。

负债率的提高也与疫情导致的结算缓慢有关。另一方面,由于上半年以来宽松的融资环境,许多房地产企业积极扩大土地收购,也导致负债率上升。

《戴着镣铐跳舞》

疫情对销售的影响也是存在的,但从今年第二季度开始,随着线下渠道的恢复和信贷政策的放松,房企的销售也迅速恢复。到今年8月,中国商品房的销售已经超过了去年同期。

自9月份以来,许多房地产企业推广了传统的“黄金9月,白银10”,包括实施增推、降价等措施,进一步扩大了销售规模。

据易居柯睿统计,今年1-10月,房地产百强企业销售额达到9.9万亿元,同比增长9.0%;股权销售总额7.2万亿元,同比增长7.5%。

但是,这离房地产企业的年销售目标还很远。由于许多房地产企业的销售目标在去年的基础上有所提高,截至10月底,大多数企业的完成率只有70%左右,明显低于往年。换句话说,房地产企业第四季度的销售压力还是不小的。

同时,今年8月底,监管部门出台了基于“三条红线”的融资管理政策。房地产融资管理如下:不含预付款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金负债率不到一倍。根据房企“踩线”的情况,分为“红、橙、黄、绿”四个档次,然后实行差异化债务规模管理。

上海亿居研究院智库中心主任严跃进告诉《21世纪经济报道》,减少债务和补充现金流是“三条红线”的要求。无论从销售目标还是融资监管的角度来看,加强营销都是未来房企的重要选择。

但10月份,房地产市场已经转冷。“各区域市场均呈现降温特征,长三角地区市场观望情绪死灰复燃,交易几乎全线下跌。”易居柯睿指出,房地产企业第四季度的业绩冲刺几乎是“戴着镣铐跳舞”,企业需要提高销售和运营效率才能度过难关。

严跃进预测,今年房地产企业的销售任务完成情况可能不如往年,相当一部分企业将难以实现销售目标。

长期来看,“三条红线”会进一步影响行业。最近,徐汇控股董事会主席林忠在公开讲话中表示,这项政策至少将影响未来五到十年。住宅企业将面临增速放缓、差异化加剧、利润下降的局面,而高效率和高周转率是企业生存的主要方式。

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标签: 疫情 率为 百分点