拼命冲刺的业绩 10月份销售超百亿的房企数量再创新高
销售规模50-100亿的小房企19家，是唯一的负增长阵营。
随着白银10的收盘，年底房企进入冲刺阶段，目前依然面临的压力不小。
根据嘉里的数据，2020年10月，100强房地产企业实现了约1.3万亿元的全规模金额，较上月下降3.6%，同比增长21.5%，较9月份同比增速下降3.3个百分点，连续两个月呈下降趋势，但仍处于高位。
10月份，各梯队房企全规模销售月度增速明显不同。TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100梯队的全规模销售月增长率分别为3.2%、13.1%、42.2%、26%和29.8%。
据嘉里数据，10月份，43家房地产企业销售额突破100亿元，同比增长11%，高于往年同期。其中，恒大月销售额突破1000亿元，碧桂园和融创突破700亿元，保利和万科分别为500亿元。
此外，保利、世茂、招商局蛇口、龙光、金科等房地产企业销售业绩突出，10月份业绩规模同比大幅增长，增幅分别为35.8%、29.4%、52.8%、93.2%和71%。总体而言，10月份，近80%的前100家房地产企业实现了月度业绩同比增长。
房地产企业10月份销售业绩的大幅增长与第十一黄金周销售业绩的实现有很大的相关性。
根据韩毅智库的调查，房地产企业在第十一期间的销售情况也呈现出明显的差异化。在40家样本房地产企业中，国庆期间82%的企业认购超过2019年同期，47%的企业同比增长50%以上，但少数房地产企业认购少于2019年同期。
韩毅智库指出，业绩突出的房企有两个明显特征：一是供应充足，新开项目多；二是部分城市布局对居者有其屋有明显需求。其他业绩相对平淡的房企大多受供应结构影响，新项目很少，主要是持续销售和追加促销，营销动作也很少，主要是顺势打折。
恒大率先在“金九银十”关键节点，在全国范围内推出40多个新项目，最终实现10月份销售额1006亿元，同比增长11.4%，9-10月份实现销售额1819.7亿元，远超其他房地产企业。
不仅是恒大，几乎大多数房企都表现出了强烈的急于收获的意愿，并在创新营销方面做出了积极的努力，取得了理想的绩效效果。
据中央参考所数据，1-10月，百强房企平均销售额994.9亿元，平均增速12.3%；其中，销售超千亿元的房企26家，比去年同期增加1家，超百亿的房企达到148家。
根据韩毅智库的数据，截至10月底，恒大、越秀、金茂等部分房企已成功实现90%的年度违约合同销售业绩目标；敏捷、招商蛇口、郑融、红阳等多家房企绩效目标完成率达到80%。
虽然房地产市场的销售已经从疫情的影响中逐渐恢复，但许多机构的调查结果显示，下半年，特别是9月和10月的实际淘汰率并不令人满意，房地产企业第三季度以来的整体业绩规模增长主要是由于年内销售和供应节奏落后，供应大幅增加。
在这种背景下，房企不同阵营继续分化，头营增速明显更快。根据中央参考研究所的数据
韩毅智库认为，总部房企抢业绩需求较强的主要原因是，在“三条红线”的压力下，企业融资规模和路径受到严重限制，大型房企是最新政策监管和约束的重点。销售回报是企业获取资金最重要的渠道，现金流是决定企业发展方向的核心因素。
8月20日，央行和住房和城乡建设部在北京召开重点房地产企业座谈会，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁等12家房地产企业出席。从9月起，这12家房地产企业将作为试点企业，定期向监管部门填写相关财务监控表。
中国研究院指数部高级分析师马晨指出，由于房地产融资环境的收紧和“三条红线”政策的试点实施，企业投资将更加谨慎，土地市场将进一步下跌。预计房企整体仍将保持较高的推市热情，但前期打压需求已基本释放。另外，楼市调控会收紧，需求释放会更理性。市场规模大概率回归正常调整通道，市场整体压力加大。
除了销售挑战，房地产企业自身的业绩压力也不小。据嘉里研究中心介绍，由于房地产企业销售回报的滞后，以及项目结转利润的时间不佳，很多房地产企业业绩不佳，近六成的房地产企业前三季度利润减少或亏损。
招商局蛇口就是业绩大幅下滑的典型代表。今年前三季度归母净利润21.92亿元，同比下降56.96%，扣除非经常性损益后归母净利润20.97亿元，同比下降58.11%。
随着年底进入冲刺阶段，房企面临着减债和促增长的双重挑战。在应对三条红线时，由于清仓、实债等表外负债的方式也会受到渗透监管，控制杠杆水平、出售资产“瘦身”、利用股权融资成为房企应对三条红线的主要方式。
同时，嘉里研究中心认为，房企既要开源又要节流。销售方面，靠营销取胜是大势所趋。住宅企业需要加快销售能力的提升，通过创新营销策略、拓展销售渠道和开展各种优惠活动来加快营销的推广。目前市场上的渠道营销、全国营销、分期首付、特价房四大措施效果明显。
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