下线 负债 跑路 减租！长期出租公寓频繁运行 背后的套路令人惊叹
今年以来，由于疫情等因素，长租公寓一直在频繁运行。
近日，长期出租公寓蛋壳公寓有报道称公寓断网，合伙人账户和房东租金拖欠。有哪些问题？
断网、欠债、降租金，蛋壳公寓深陷流动性危机
近日，深圳部分蛋壳公寓租户在网上发帖投诉，称其租住的蛋壳公寓存在大面积断网。深圳蛋壳公寓的租客白女士说，一开始她以为只是网络的技术问题。我们在蛋壳公寓的App里提交了维修单，但是维修单被无故取消了。
蛋壳公寓客服电话：由于北京、上海、深圳、广州等地宽带运营商设备故障，部分租户公寓宽带网络断线，网络急需检修。恢复后我们会尽快通知您。
租客通过电话联系蛋壳公寓的互联网提供商时，对方给出了与蛋壳公寓不同的说法。
供应商说这个宽带已经暂停了，是办理宽带的用户，蛋壳公寓申请暂停了宽带。
在北京，拖欠装修工程款的工程承包商来到蛋壳公寓办公室索要欠款，蛋壳平台已经经历了业主租金大面积拖欠。那么，作为一家在纳斯达克上市的公司，为什么蛋壳会出现这种情况呢？
首先，由于长租公寓市场的激烈竞争和今年疫情冲击，蛋壳公寓的入住率呈现下降趋势从去年第二季度的89%下降到今年第一季度的75.6%；随着租金收入的减少和激烈的市场竞争，蛋壳公寓不得不开始降价，利润率不断压缩，从2018年第三季度的每月752元压缩到517元左右。
蛋壳公寓现金流恶化的另一个原因是，根据蛋壳上市前夕2019年第三季度是相关部门对租金贷业务的监管收紧。,蛋壳招股书显示，67.9%的租户使用了租房贷款，最高比例超过90%。
蛋壳公寓工作人员：房租贷款相当于年付款，除了每个租客分期付款。对于公司来说，如果一个业绩拿到一年的钱，流动性会比较大，更容易扭亏为盈。蛋壳公寓可以拿钱做其他事情，多收房子。
但去年年底，住房和城乡建设部等六部门出台新规定：在房屋租赁企业的租金收入中，房屋租赁贷款额度不得超过30%，超过比例的要在2022年底前进行调整。这意味着，蛋壳公寓来自租金贷业务的现金流入将会大幅减少。,加上今年疫情的影响和长期租赁公寓市场的激烈竞争，是蛋壳公寓断网、拖欠账款和租金的背后原因。
大连：房主房租被拖欠，“城城找房”陷跑路风波
不仅是蛋壳公寓，全国很多地方也发生了很多类似事件。在辽宁省大连市，一套名为“房城”的长期出租公寓也损害了当地租户和房东的权益。
李先生是大连一家公寓出租企业的房东。今年3月，他将一套70多平米的房子委托给了诚诚房地产管理有限公司大连分公司，根据双方的合同，租金为每月1700元，租金将在月底以月付的形式支付。
但是，房租被没收了几个月，房租拖欠。更让李老师无法接受的是，“市里在找房子”发短信通知他，今年9月到11月的房租要分6个月交。
据了解，目前仅在大连，就有上千户房东被“城城找房”拖欠租金,的房租从一个月到三四个月不等，从几千元到几万元不等。记者跟着一些房东来到“城里找房子”的商店和办公室，发现这些地方已经关门了，空无一人。
大连市找房子的房东郝钟君(音译)说，他的房子在大连市的租金是2900元/月，租客和城市签订的租赁合同也是2900元/月，但城市找房子是免费赠送几个月的，但实际上租客的房子租金只有2200元/月。
记者的调查发现，“城城找房”之所以拖欠房东的租金，似乎也是由于采用了“高进低出”的模式。
这种向房东支付高于市场水平的租金，向房客收取低于市场水平的租金的模式，似乎对双方都有利，也能使长期租赁公寓迅速扩张。但实际上，每多卖出一套公寓，长期租赁公寓就要承担更多的租金差价损失。除非不断增加新的租客和房东来维持现金流，否则资金链就会断裂，导致长期出租的公寓无法向房东支付租金，房东会迫使租客撤退。
严控“高进低出”“租金贷”
一种是通过“租贷”向租客收取一年租金，另一种是通过“高价收楼低价出租”来吸引租客和房东，两者都有隐患。资金链一旦断裂，就会损害房东和房客双方的合法权益。对于这两种高风险的经营行为，监管部门已经提出了明确的规范性意见。
去年底，住房和城乡建设部、国家发改委等六部门下发《意见》，要求加强对“AG中低产出”、“长收益、短支付”等经营模式的监管，并对房屋租赁企业租赁贷款比例设定上限。今年9月，公开征求意见的《住房租赁条例》，再次规范了这两点。同时，《条例》在严格监管长租公寓高风险经营模式的同时，也提出了支持长租公寓健康发展的金融政策。
中国人民大学国家发展与战略研究所研究员秦红表示：“如果特别引人关注的就是支持资产证券化，用于长租公寓发展，包括发企业债、发公司债等。有这样的财政支持，一些企业过去不得不采取的租赁贷款和P2P等不规范的商业行为将会减少。”
据了解，一些大型长期租赁公寓企业发行了基于租金收益权的ABS产品，即资产证券化产品；其他企业发行Reits，也就是房地产投资基金的理财产品，就看他们持有的住房资产了。
北京启动住房租赁市场专项检查
为了更好地维护租房者的合法权益，北京市近日对房屋租赁登记和租赁合同备案进行了专项执法。
所谓房屋租赁合同备案，是指出租人和承租人双方将租赁合同放在政府部门建立的房屋租赁合同备案平台上备案，无论是通过中介机构、房屋租赁企业还是自行备案。有了这些记录数据，政府部门在监管房屋租赁市场时就可以有一个明确的目标。自2017年10月以来，北京的房屋租赁平台数量已超过300万。
此外，通过房屋租赁合同的备案，承租人可以轻松享受一些公共服务。目前租赁备案平台已经和很多部门对接。在办理北京积分结算、义务教育招生、公积金提取、公共租赁住房补贴等过程中。承租人不再提供租赁合同，只需提供备案合同号即可享受或参与上述公共服务。
北京市房地产事务管理中心租赁管理办公室副主任朱勇表示，下一步将积极推进租赁授权的其他方面，包括与公安局对接，支持办理居住证和居住证；与税务机关对接，支持扣税服务；与市场监管部门对接，支持商业登记等服务。
资料来源：中央电视台财经频道