省会房价在降，为啥我家小县城一直涨？
发布于：2020-10-09 被浏览：3626次
一些观点认为，三四线甚至更低层次的城市似乎被视为投资禁区，开发商利润低，买家被锁定，成为这类城市的标签。鹤岗， 黑龙江，的“卷心菜”价格就是一个例子，这个价格之前一直在激烈争论。中新经纬客户10月9日(薛宇飞)国庆前夕，位于河南省， 郑州市机场区的一家房地产龙头企业出台了购房补贴政策。普通本科、成人本科、网络教育等具有国家承认的国家高等教育证书的个人，可首次享受开发商给予的10万元购房补贴。一位当地房地产经纪人告诉中新经纬的客户，该房产想在假期做出一些让步，但如果直接降价，老客户会不满意，只能采取这种变相的措施。
作为一个正在建设中的国家中心城市，郑州的房价在过去几年里一直在上涨，但在过去一两年里有所疲软，开发商的各种折扣和促销活动也有所翻新。据国家统计局统计，今年8月，郑州市新房价格同比下降0.4%，二手房价格同比下降4.4%。据郑州市房管局统计，8月份郑州商品房和二手房的平均成交价格分别为12119元/平方米和10602元/平方米。
在距离郑州市， 马周(化名)140多公里的安阳市，花县，急于买房的人发现，这里的房价连续几年上涨，至今没有降价的趋势。马周说：“我听说许多大城市的物价都在下降。为什么我们这个小地方一直在涨？”
“为什么我们这个小地方一直在崛起？”
马周今年30多岁了。由于他父母很早就离婚了，他父亲也不在乎，所以他还没有结婚。近年来，在县城买房在农村很流行。马周的堂兄妹结婚时买了婚房，这让他想到了买房。
马周在家乡附近的一个地级市做木匠。身边有朋友劝他留在当地买，但因为当地物价高，又因为亲戚在家，他决定回县城买房。马周几年前在县城看过几栋房子，但当时他没有买。2020年他再次回到县城时，发现这里的价格比以前高了很多。
是滑县县某房地产的物业顾问郭鑫(化名)向中新经纬客户介绍，该县的房地产市场前几年也不景气，价格超过3000元/平方米。即使从2015年底到2016年上半年，全国房价大幅上涨的时候，这里的物价依然很平静。到2016年底，在郑州，安阳，新乡和其他邻近城市的价格上涨后，县城的价格有所改善。
“华县长反应很慢。其他城市涨了之后，这里也涨了。涨幅最大的是2017年和2018年，均价每平方米上涨1000元。2019年和2020年的涨价没那么大，但还是涨了一点。”郭鑫房地产的开发商是河南最大的房地产开发商河南建业她说建业在华县的第一个项目，最初的价格是3000多元/平米，然后继续上涨。目前出售的项目质量高于第一个房地产。小高层住宅一期价格在5500元/平米左右，房子比较贵。这不是县里最贵的房子。据郭鑫，说，县城的房价现在在4500元/平方米到6000元/平方米之间，一些地段好的房子价格在6000元/平方米以上。一位在当地工作多年的开发商的销售经理刘永飞，说，中在县城的售价在4500元到78000元之间，甚至超过10000元，平均价格应该在5000元/平方米以上。总的来说，近年来价格一直在上涨。
在县城的房地产市场转了一圈后，马周后悔自己没有下定决心买下它。现在首付和每月还款额都增加了不少。由于物业顾问声称要提高价格，马周在今年9月初匆忙在中购买了一栋新的建筑，平均价格约为4500元/平方米。
考虑到年龄和贷款利息，他选择贷款20年，每月需要还款2700元。虽然还款不是问题，但如果他想结婚，经济压力还是很大的。他说：“我不懂。我听说许多大城市的价格正在下降。为什么我们这个小地方一直在涨？”
婆婆的功劳？
在马周买房的想法很简单。——是娶妻。他对新， 中：的经纬客户说：“我家条件不好，长相也不讨人喜欢。有了这个房子，可能还不如找个老婆。”
以前的农村，进城买房的大多是有稳定工作，长期定居的人。现在，在县城或者更高级别的城市拥有一套房子，已经成为一些农村男孩家庭谈婚论嫁的重要筹码。华县董苇(化名)的家庭条件比马周好得多。虽然他的两层楼已经建好，还加了新的汽车，但他在濮阳市， 河南省以6800元/平方米的价格买了一套新的房子，才敲定了婚事。他说他的很多同行现在都在外面买房。虽然负担会更大，但考虑到婚姻和未来的工作，他决定买下它们。
根据刘永飞的观察，越来越多的农村家庭在县城买房。婚姻和子女教育是推动当地商品房销量和价格的两个主要因素。新，经纬客户中也注意到，近年来，该地区大量中农村小学生迁移到县城，县城许多学校扩大招生，以满足学龄儿童的增长。
刘永飞说，华县人口密集，总人口近150万，而县城常住人口只有几十万，庞大的人口基数也在一定程度上推动了房地产市场。据《河南统计年鉴2019》统计，2016-2018年，华县城镇常住人口分别为32万、33万和35万。
收入方面，据河南省统计局统计，2018年，河南省城镇非私营单位从业人员平均年薪为63174元(合同5265元/月)，中和郑州市为79414元(合同6618元/月)。华县52637元(合同4386元/月)；2018年，全省城镇私营企业职工平均工资为40209元(折算成合同3351元/月)，其中中、郑州市为49488元(折算成合同4124元/月)，安阳市为36369元(折算成合同3031元/月)(注：暂无滑县数据)。除了上述因素，中小城市也承担了大城市的需求溢出。中原房地产首席分析师张大伟，表示，中国主要一二线城市限购、限贷等监管措施，部分人对住房的需求有限。与此同时，过高的房价让一些达不到储蓄和收入的年轻人失望，他们会退而求其次，回到小城市买房。
壳牌研究院首席市场分析师许小乐，在新， 中告诉经纬客户，根据国家统计局公布的中70个大城市房价数据，目前房价涨幅较大的城市基本不是一二线核心城市，更多的是三四线城市。三四线城市甚至更低线城市房价低，低基数增长是正常现象。
中？的小城市还有机会吗
一些观点认为，中，三四线城市甚至更低水平的城市似乎被视为投资禁区。开发商的低利润和被套牢的买家成了这类城市的标签。鹤岗， 黑龙江，的“卷心菜”价格就是一个例子，这个价格之前一直在激烈争论。
虽然房价已经涨了好几年，但刘永飞仍然看好县城未来的市场。他认为，这里仍然有人口流入，城市面积不断扩大，这将支持价格继续上涨。郭鑫表示，郑州的价格调整属于大幅上涨后的调整，而华县正处于补偿上涨阶段，尚未达到最高点。
为了增强当地市场的信心，省内几家大型住宅企业相继入驻。现在，建业，正商和康桥已经占领了这里。今年7月，正商工业宣布在下滑县以2.01亿元左右的总价收购了一处约55720.26平方米的住宅用地。经计算，底价约为1800元/平方米。据刘永飞分析，根据征地价格和位置，该项目在正商的价格可能在6500元/平方米左右。
纵观全国，有很多大型房企扎根于三四线城市。从三四线城市起步的碧桂园，依然看好这些城市的前景。截至今年上半年，根据项目所在地，碧桂园在一二线城市和三四线城市的销售额比例为393，336，061。
中国城市房地产研究所所长谢逸枫，表示，仅仅通过区分一二线城市和三四线城市来确定投资策略已经过时。目前更多的是看地域和城市群。如果城市群发展势头强劲，中圈内的小城市仍有投资价值。中国的城市化进程还没有结束，大量没有实力在核心城市买房的人会选择进入中，有发展潜力的小城市，这将支撑中小城市的房价
指出，房价上涨必须区别对待，一个城市房价的健康不能用涨幅的大小来评价。中国很多县城房价上涨，可能是阶段性和板块轮换的结果。是否长期取决于当地人口的流入和居民收入的增加。